Copropriété & travaux chez soi

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Vous souhaitez entreprendre des travaux dans votre appartement et vous vous demandez quelles procédures suivre vis à vis de la copropriété ?

Quels sont les travaux concernés par une autorisation de la copropriété ?

Tout copropriétaire est libre d’effectuer les travaux qu’il souhaite au sein de son appartement, à la condition que ceux-ci  :

  • Ne compromettent pas  la stabilité de l’immeuble ni la sécurité de ses occupants;
  • Soient conforme à la destination de l’immeuble;
  • Ne portent pas atteinte aux droits des autres copropriétaires sur leur lot;
  • N'affectent pas les parties communes.

En conséquence, si vous envisager de réaliser,  par exemple, des travaux de peinture ou de percement de cloison légère, vous n’avez aucune démarche à entreprendre.

Si vous souhaitez, par contre, intervenir sur une partie commune, telle qu’un mur porteur, vous devez obtenir l’autorisation de la copropriété.

Que sont les parties communes ?

Sauf clauses contraires dans votre règlement de copropriété, les parties  communes sont définies par l’article 3  de la loi 65-557  du 10 juillet 1965(1), savoir :

  • Le sol de la copropriété,
  • Les cours, les parcs et jardins,
  • Les voies d’accès,
  • Le gros œuvre du bâtiment (murs porteurs, plancher, plafond, escalier, toiture …),
  • Les éléments d ‘équipement collectif (ascenseur, chauffage central, local poubelle….),
  • Les gaines et têtes de cheminée,
  • Les réseaux d’eau, d’électricité, de gaz,
  • Les canalisations,
  • Les canalisations qui traversent les parties privatives.

Dans certains règlements de copropriété, les balcons et les terrasses peuvent être considérés comme des parties communes, à usage exclusif d’un copropriétaire.

Qui décide ?

Seule l’assemblée générale des copropriétaires est compétente pour autoriser les travaux.
En aucun cas, le syndic ou le conseil syndic ne peut se substituer à cette assemblée générale.
Et les travaux ne peuvent pas être autorisés à l’avance.

Quelle procédure suivre ?

Il convient d’adresser un projet d’ordre du jour en courrier recommandé avec accusé de réception à l’attention du syndic de copropriété, pour son inscription lors de l’assemblée générale annuelle.
Mais, pour que la demande soit prise en compte par le syndic, il faut qu'elle parvienne suffisamment tôt par rapport à la date de réunion de l'assemblée et à l’envoi des convocations.
L’autorisation doit être spéciale c’est-à-dire pour un projet déterminé. Il convient donc de joindre à votre courrier tous les éléments qui permettront à l’assemblée de se positionner tel que des plans, un descriptif des travaux.

Si vous ne souhaitez pas attendre l’assemblée générale annuelle, il est toujours possible de convoquer une assemblée générale extraordinaire pour qu’elle se prononce sur votre projet. Dans ce cas là, sachez que les frais liées à la tenue de cette assemblée seront à vos frais.

Modèle de lettre recommandée avec AR

Monsieur le Syndic,

Copropriétaire de l'immeuble sis : ................................., j'envisage de réaliser des travaux affectant les parties communes de l'immeuble (ou son aspect extérieur).

En effet, ........................ (énumérez les travaux)

En conséquence et en application de l'article 25b de la loi du 10 juillet 1965, je sollicite l'autorisation préalable de l'assemblée générale. Je vous demande donc de bien vouloir inscrire au prochain ordre du jour mon projet de résolution. Vous trouverez ci-joint les documents y afférent (1)

Vous souhaitant bonne réception de la présente, je vous prie de croire, Monsieur le Syndic, à l'assurance de ma considération distinguée.

Signature

A quelle majorité ?

L’autorisation doit être votée à la majorité absolue, conformément à l’article  25b de la loi 65-557 du 10 juillet 1965. La majorité absolue correspond à la majorité de toutes les voix des copropriétaires(2), qu’ils soient présents, ou non.

Si cette majorité n’est pas obtenue, deux cas de figure peuvent se présenter :

  1. Si le projet a recueilli au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires présents ou non, la même assemblé générale peut statuer dans un second vote à la majorité simple (3)
  2. Sinon, il est prévu la convocation d’une seconde assemblée générale dans le délai de 3 mois pour permettre de statuer à la majorité simple.

Lorsque les travaux entraine une véritable transformation des parties communes, entrainant la modification du règlement de copropriété, l’autorisation peut nécessiter un vote à la double majorité, décrite dans l’article 26 de la loi 65-557 du 15 juillet 1965, à savoir qu’il faut dans ce cas réunir à la fois les 2/3 des voix et la majorité des copropriétaires présents ou non.

Que faire en cas de  refus ?

Vous pouvez saisir le Tribunal de Grande Instance pour que le juge se prononce sur la validité de la décision prise.
L’assemblée générale doit, en effet, motiver son refus. A défaut, le juge délivrera assez facilement l’autorisation. En cas d’abus de majorité (si la copropriété n’a pas de raisons sérieuses de s’opposer), le juge pourra autoriser les travaux.

Il vous faudra agir dans le délai de deux mois à compter de la notification du refus, qui vous sera faite par le syndic de copropriété.

Quels risques encourt-on si les travaux sont réalisés sans autorisation ?

Le syndicat des copropriétaires, ou un copropriétaire, peut saisir le Tribunal de Grand Instance afin de faire ordonner la démolition et la remise en état des lieux. En outre, il peut aussi réclamer des dommages et intérêts.

Quoiqu’il en soit, la décision d’intenter une action en justice doit être votée en assemblée générale.

Y a-t-il un délai à respecter pour entreprendre les travaux ?

Il est plus prudent d’attendre la fin du délai de contestation possible de l’assemblée, savoir : deux mois après la réception du procès-verbal par les copropriétaires.

Quelques règles à respecter durant les travaux 

Conformément à l’article de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, les travaux effectués doivent respecter les voisins : sonorisation, odeurs, poussières…

Le syndic de copropriété peut effectuer une procédure devant le tribunal pour demander l’isolation phonique, ou de demander un changement de revêtement sur la dalle de béton (choix de moquette au lieu de parquet pour une meilleur isolation du son).

En cas de travaux avec une nuisance sonore excessive, la copropriété peut demander des indemnités pour le désagrément.

Il est prudent d'organiser ses travaux intelligemment : réaliser les travaux durant les jours et heures de travail des particuliers, isoler les coins des portes et fenêtres pour que le bruit reste au sein de l’appartement...

D'une manière générale, la communication et la politesse doivent prévaloir au sein d'une copropriété, surtout lorsque l'on y réalise des travaux chez soi.

Bon à savoir :

Retrouver l’intégralité du texte de loi en cliquant sur le lien suivant : Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Notes & renvois
(1) Joignez des plans ou une étude faite par un architecte dans le cas de travaux importants.

(2) Le nombre de voix attribué à chaque copropriétaire est fixé par le règlement de copropriété et dépend de la quote-part de parties communes détenues, et donc généralement de la surface et de la situation du lot. Si la quote-part d’un copropriétaire dépasse la moitié des parties communes, alors son nombre de voix est réduit au total des voix des autres copropriétaires, les majorités se calculant en fonction de cette réduction.

(3)La majorité simple correspond à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés à l’assemblé générale qui ont voté. Ce qui exclut donc les abstentionnistes dans le calcul de cette majorité.